En matière de droit de la construction et de responsabilité des constructeurs, la réglementation a peu à peu été établie au cours des XIXe et XXe siècle.

Charge de la preuve : les constructeurs devant leurs responsabilités

Par exemple, concernant la fameuse responsabilité décennale, principale garantie légale de protection des nouvelles constructions en France, les premiers articles de loi sont apparus dans le code napoléonien de 1804.

Ensuite, comme l’indique François Ausseur dans la revue Qualité Construction, diverses décisions de justice ont permis d’affiner le principe de responsabilité des constructeurs, notamment sur la charge de la preuve : appartenait-il au propriétaire de l’ouvrage de prouver que les dommages de nature décennale étaient imputables au constructeur ou au constructeur d’établir qu’il n’avait pas commis de faute ?

La jurisprudence de l’époque a alors rapidement considéré que la période de garantie décennale constituait un temps d’épreuve. C’est à dire que si les dommages survenaient durant cette période, la vétusté ne pouvait pas être mise en cause. Il y avait donc nécessairement présomption de vice de construction, et c’était au constructeur de prouver que ces dommages n’étaient pas de son fait (afin de s’exonérer de sa responsabilité).

L’assurance au secours des constructeurs et des victimes

Ces articles du Code civil concernant la responsabilité décennale, et notamment l’article fondateur 1792, ont été modifiés une première fois par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d’immeubles à construire et à l’obligation de garantie à raison des vices de construction, puis une seconde fois par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction.

Cette dernière loi, connue sous le nom de loi Spinetta (du nom d’Adrien Spinetta, ingénieur et président de la commission interministérielle à l’origine de la loi), a posé deux principes fondamentaux pour sécuriser l’indemnisation des victimes de sinistres liés à la construction : l’obligation d’assurance du constructeur pour sa responsabilité décennale, ainsi que l’obligation d’assurance dommages-ouvrage pour le propriétaire de l’ouvrage à construire. Cette double obligation d’assurance était censée garantir une indemnisation plus rapide et plus juste de la victime, en faisant reposer une partie des recours sur les sociétés d’assurance.

Une jurisprudence constamment en évolution

Mais la construction est un domaine particulièrement complexe à appréhender, et les différences de circonstances, de risques et d’intervenants sont sans commune mesure avec le domaine des véhicules terrestres à moteur (pour comparer avec l’une des autres assurances de responsabilité obligatoire en France).

Le nombre de cas particuliers a obligé la jurisprudence depuis 1978 à constamment évoluer pour décider des sinistres à prendre en charge par les assureurs en décennale (voir notamment l’arrêt n° 897 du 14 septembre 2017 sur les sinistres touchant des éléments d’équipement dissociables et entraînant l’impropriété à destination de l’ouvrage entier). Et les assureurs n’ont de cesse de tenter de limiter leurs garanties en obligeant les entrepreneurs à déclarer avec précision (et sans oubli !) leurs activités, mais également leurs procédés techniques et modalités d’exécution (voir l’arrêt n° 961 du 8 novembre 2018 sur les procédés techniques).

Contrôler systématiquement l’assurance du constructeur

Pour le client final, propriétaire d’un ouvrage qu’il a fait construire, la découverte de la validité du contrat d’assurance souscrit par son entrepreneur n’a en général lieu qu’au moment d’un sinistre. Et les conséquences de l’absence d’un tel contrat d’assurance de responsabilité décennale peuvent être particulièrement préjudiciables ! C’est pourquoi il est expressément conseillé de ne jamais faire confiance à l’entrepreneur et de lui demander systématiquement son attestation d’assurance avant le début du chantier, quitte à contacter par la suite son assureur pour obtenir plus de précisions.

Au final, il est important de ne pas confondre « garantie décennale » et « assurance décennale » : la première est de toute façon légalement due par le constructeur au propriétaire, mais la deuxième peut grandement faciliter l’indemnisation de la victime (en plus de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage).

De nombreux propriétaires ou locataires sont inquiets, à juste titre, du risque potentiel de perte d’ensoleillement dans leur logement suite aux agissements d’un voisin prompt à élever sa maison ou à laisser pousser les végétaux de son jardin.

Trouble anormal de voisinage ou non ?

La perte d’ensoleillement est un mal qui touche de nombreuses personnes en raison de la surélévation d’un bien voisin, de la construction d’un immeuble ou de l’absence d’entretien d’une haie d’arbustes. Malheureusement, en fonction de la localisation de son logement, ce trouble de voisinage n’est pas toujours pénalisé.

Globalement, la perte d’ensoleillement s’estime en fonction de la baisse de luminosité ressentie durant la journée dans les pièces à vivre d’un logement. Cette baisse de luminosité peut entraîner l’obligation d’actionner un éclairage électrique en dehors des heures normales d’usage.

Le tout est de savoir si cette perte d’ensoleillement constitue un trouble anormal de voisinage. Or, l’anormalité dans ce cas ne se définit pas simplement par l’agissement du voisin et ces conséquences, mais également en fonction des circonstances de temps et de lieu lors desquelles se produit le trouble.

Différence entre zone urbaine et extra-urbaine

Pour faire simple, et la jurisprudence semble constante depuis de nombreuses années :

⇒ Si vous habitez en zone extra-urbaine, il y a de fortes chances que la perte d’ensoleillement soit reconnue comme un trouble anormal de voisinage (comme l’a confirmé cette décision récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation), et que le voisin soit éventuellement condamné lors d’une action en justice.

⇒ Par contre, si vous habitez en zone urbaine, il y a à l’inverse un risque important que la perte d’ensoleillement ne soit pas reconnue comme un trouble anormal de voisinage. En effet, la Cour de cassation a par exemple estimé en 2015 que la perte d’ensoleillement était un « risque nécessairement encouru du fait de l’installation en milieu urbain« .

Après, le tout est de savoir comment le juge interprètera la notion de zone urbaine et quelles sont les circonstances rendant le trouble de voisinage dû à la perte d’ensoleillement normal dans cette même zone urbaine.

En effet, si la construction ou la surélévation de logements contigus semblent un risque inévitable en zone urbaine (notamment dans toutes les zones ou la densification est imposée à marche forcée), l’ombre portée d’une haie mal taillée semble de son côté parfaitement évitable.

C’est ce qu’a confirmé un autre arrêt de la Cour de cassation en estimant que le trouble causé par une haie de cyprès non taillée constituait un trouble anormal de voisinage en ce sens qu’il était manifestement réparable.

Votre voisin vous demande une servitude de passage sur votre propriété. Devez-vous la lui accorder ? Explications.

La servitude correspond à une charge imposée sur un immeuble ou un terrain pour l’usage ou l’utilité d’un autre immeuble ou terrain appartenant à un autre propriétaire. Dès lors qu’une propriété n’a pas d’accès ou dispose d’un accès restreint à la voie publique, on dit qu’elle est enclavée. Que peut demander le propriétaire d’un terrain enclavé à son voisin ?

Qu’est-ce qu’un droit de passage ?

Le propriétaire d’un terrain enclavé peut profiter d’un droit de passage également appelé servitude de passage sur l’une des propriétés voisines pour accéder à la voie publique.

Si le terrain de votre voisin ne vous permet pas d’accéder à la route ou si cet accès est insuffisant pour le passage d’une voiture par exemple, vous ne pourrez refuser ce droit de passage. Il faut savoir que le locataire du terrain enclavé ne pourra toutefois pas l’exiger et devra s’adresser à son propriétaire pour engager les démarches nécessaires.

Il est possible de convenir du droit de passage de manière amiable avec le propriétaire voisin. Dans ce cas, il est conseillé d’établir un acte sous seing privé ou notarié pour déterminer les conditions d’utilisation liées à la servitude. Si aucun accord ne peut être établi, ce sera au tribunal de trancher.

Le tracé du droit de passage

Le tracé du droit de passage représente le trajet entre le terrain enclavé et la voie publique. Le plus court doit évidemment être privilégié. Un trajet plus long peut être envisagé s’il est moins dommageable pour la propriété traversée, comme l’indique l’article 683 du Code civil.

Si les propriétaires ne se mettent pas d’accord sur ce tracé, un expert nommé par le tribunal se chargera de déterminer le meilleur trajet. Sa décision ne pourra être contestée que par une raison valable.

Le droit de passage n’empêche pas au propriétaire du terrain enclavé de préserver sa vie privée en installant par exemple une barrière à l’entrée du chemin à condition que le voisin puisse l’ouvrir, en plantant une haie le long du passage uniquement si elle ne réduit pas l’étendue de la servitude.

Une compensation financière est possible

Le bénéficiaire du droit de passage doit verser une indemnité au propriétaire du terrain traversé. Son montant varie selon le dommage causé par la servitude. Plusieurs types de dommages font l’objet d’une indemnisation : ceux liés à l’établissement du tracé, à l’utilisation du passage, à la moins-value subie par le terrain.

Enfin, s’il est nécessaire de construire un chemin ou une voie pour accéder à la route, les frais de construction resteront à la charge du bénéficiaire du droit de passage sauf convention contraire.

Bon à savoir : l’aménagement et les frais d’entretien sont à la charge du propriétaire désenclavé. Si vous l’utilisez également, les dépenses seront partagées en deux (Cour de cassation, 22 mars 1989).

Aux alentours vivent les autres qui, comme vous, peuvent avoir des problèmes de voisinage. Peut-être même avec vous ?

Une règle à connaître

La mitoyenneté est une règle courante en matière de séparation de propriétés. Si votre propriété est séparée de celle de votre voisin par un mur ou une clôture (haies, arbres…), il y a de fortes chances pour qu’il soit question de mitoyenneté. Cette dernière implique des obligations qu’il faut connaître.

Êtes-vous concerné par la mitoyenneté ?

Si les murs ou les haies font offices de clôture et servent de marque de délimitation entre deux terrains, deux bâtiments, entre une cour et un jardin ou même entre enclos dans les champs, alors ceux-ci sont présumés mitoyens. Dans ce cas, le mur ou la clôture qui sépare votre propriété de celle de votre voisin est une propriété commune.

Quels sont les frais d’entretien qui vous incombent ?

Si le mur est mitoyen, les frais d’entretien seront supportés par les deux propriétaires. Il peut arriver que votre voisin laisse à votre charge l’entretien du mur ou de haie. Dans ce cas, il doit vous laisser la possibilité d’accéder à son terrain. La détermination des frais d’entretien doit se faire d’un commun accord.

Lorsque le mur est non-mitoyen, il est donc privatif, les frais d’entretien sont pris en charge exclusivement par l’un des propriétaires. Ainsi, l’entretien, la réparation et la reconstruction du mur incombent uniquement à celui à qui il appartient.

Les recours possibles

Si votre voisin ou vous-même refusez de prendre en charge les frais d’entretien concernant la séparation de vos deux propriétés, il est possible de s’accorder de manière amiable. Si cela n’est vraiment pas envisageable, la voie judiciaire pourra être utilisée pour contraindre l’un ou l’autre de prendre en charge ces frais (devant le tribunal d’instance ou de grande instance).

Bon à savoir : la mitoyenneté disparaît si un voisin réussi à prouver qu’il a entretenu le mur seul pendant 30 ans, c’est ce que l’on appelle la prescription acquisitive.